Kaufen oder mieten: Welche Wohnform passt zu Ihnen?

Der erste Schritt ist eine ehrliche Einschätzung Ihrer Zukunftspläne:

• Planen Sie, langfristig an einem Ort wohnen zu wollen? 

• Ist Familienplanung ein Thema für Sie? 

• Ist Ihr Job sicher und langfristig stabil?

• Haben Sie ausreichend Eigenkapital für den Immobilienkauf oder einen Kredit?

• Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen oder als Anlageobjekt nutzen?

Diese Fragen helfen Ihnen, eine erste Einschätzung zu treffen.

Eine sogenannte "Vorsorgewohnung" bietet die Möglichkeit, durch Mieteinnahmen das eigene Einkommen zu erhöhen. Zudem ist eine abbezahlte Immobilie eine wertvolle Altersvorsorge.

Allerdings sollten Sie folgende Aspekte bedenken:

• Einstiegskosten: Aktuelles hohes Preisniveau für Immobilien sowie Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren)

• Vermietungsrisiko: Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter

• Sanierungsaufwand: Verpflichtung zu Reparaturen und Instandhaltung

• Steuerliche Aspekte: Mieteinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer

Wer sich für den Kauf entscheidet, muss über ausreichend Eigenkapital verfügen. Zwar läuft die im Jahr 2022 eingeführte KIM-Verordnung mit Ende Juni 2025 aus, die strengen Kreditvergaberegeln sollen aber als Leitlinien für Banken erhalten bleiben: 

• Mindestens 20 % Eigenkapital sind erforderlich.

• Die monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des Nettoeinkommens betragen.

• Die Kreditlaufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt.

Hinzu kommt: Die Immobilienpreise entwickeln sich in Österreich regional sehr unterschiedlich. Die aktuellen Quadratmeterpreise für Ihr Bundesland sowie eine Preisentwicklung von Immobilien finden Sie im Preisspiegel von DerStandard.at. 

Auch das Zinsniveau beeinflusst die Entscheidung stark. Nachdem die Zinsen 2023 ein hohes Niveau erreichten, hat die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2024 begonnen, die Zinsen zu senken. Diese Entwicklung hat bereits dazu geführt, dass Wohnkredite günstiger geworden sind. Prognosen für 2025 deuten darauf hin, dass die Zinsen weiter leicht sinken oder zumindest stabil bleiben könnten, was den Immobilienkauf attraktiver macht. Mit dem kostenlosen durchblicker Finanzierungsüberblick bleiben Sie über aktuelle Zinsen und Kreditkosten stets informiert. 

Wer eine Wohnung mietet, bleibt auf jeden Fall flexibel. Meist beträgt die Kündigungsfrist gerade mal drei Monate, und schon kann man aus- bzw. weiterziehen. Auch wenn die Mieten aktuell weiter steigen, so weiß man doch im Vorfeld, mit welchen monatlichen Kosten man rechnen muss. Die einzigen Startkosten sind die Kaution und eine mögliche Ablöse. Für Instandhaltungsarbeiten ist der/die Vermieter:in zuständig. Das bedeutet: Als Mieter:in haben Sie über die Mietkosten hinaus keinerlei Verbindlichkeiten. 

Der Nachteil ist natürlich, dass Sie für Ihr Geld keinen Gegenwert schaffen. Selbst wenn die Mietwohnung über die Jahre hinweg deutlich im Wert steigt, profitieren Sie als Mieter:in nicht davon. Und wenn die vertragliche Befristung endet, kann der/die Vermieter:in Ihren Auszug fordern und Sie müssen (erneut) umziehen, was ebenso Kosten verursacht. 

Vorteile Mieten:

• Hohe Flexibilität: Kurze Kündigungsfristen ermöglichen einfache Standortwechsel

• Geringere finanzielle Einstiegshürde: Keine hohen Eigenkapitalanforderungen

• Keine Instandhaltungskosten: Der/die Vermieter:in trägt die Verantwortung für Reparaturen

• Kein Wertverlust-Risiko: Schwankungen am Immobilienmarkt und Änderungen im Mietrecht (z.B. Mietenstopp, neuer Mietindex) haben keine direkten finanziellen Auswirkungen auf Sie. 

Nachteile Mieten:

• Kein Vermögensaufbau: Mietzahlungen schaffen keinen Gegenwert 

• Steigende Mieten und Betriebskosten: Keine langfristige Kostensicherheit

• Abhängigkeit von Vermieter:in: Mieterhöhungen oder Kündigungen sind möglich

• Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten: Keine baulichen Veränderungen möglich

Eine Immobilie gilt für viele als eine solide Wertanlage, die man den Kindern vererben kann. Auch mietfrei im Alter zu leben, ist ein Ausblick, der vielen Menschen gefällt. 

Allerdings: Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist eine weitreichende Lebensentscheidung, die mit einer großen finanziellen Verantwortung einhergeht. Insbesondere, wenn dafür ein Immobilienkredit aufgenommen wird und monatlich über einen definierten Zeitraum Kreditraten zu bezahlen sind. Das gestiegene Zinsniveau sowie strengere Kreditvergaberegeln erschweren den Traum vom Eigenheim für viele Personen. Eine weitere Hürde beim Wohnungs- oder Hauskauf stellen auch die hohen Kaufnebenkosten dar. 

Was Kaufinteressent:innen auch manchmal übersehen: Mit dem Kauf einer Wohnung erwerben Sie einen Anteil an der gesamten Liegenschaft. Das bedeutet, dass man als Wohnungseigentümer:in auch für Reparatur- und Sanierungsarbeiten am Haus aufkommen muss. Ein wichtiger Finanztipp, wenn man überlegt, ob man kaufen oder mieten soll: Bilden Sie von Anfang an Rücklagen für genau diese Fälle.

Vorteile Kauf:

• Langfristiger Vermögensaufbau: Immobilien können im Wert steigen

• Sicherheit im Alter: Keine Mietzahlungen mehr notwendig

• Möglichkeit zur individuellen Gestaltung: Keine Einschränkungen durch Vermieter:in

• Inflationsschutz: Immobilien gelten als wertstabile Investitionen

• Mietfreie Nutzung oder Mieteinnahmen: Möglichkeit, die Immobilie später zu vermieten

Nachteile Nachteile:

• Hohe Eigenkapitalanforderungen: Mindestens 20 % an Eigenmittel des Kaufpreises sind erforderlich, weitere Kriterien der KIM-Verordnung müssen eingehalten werden 

• Laufende Kosten: Betriebskosten, Kreditraten und Sanierungskosten müssen eingeplant werden

• Wertverlust-Risiko: Immobilienpreise können schwanken

• Geringere Flexibilität: Ein Verkauf ist oft langwierig und mit Nebenkosten verbunden

• Kreditbelastung: Langfristige finanzielle Verpflichtungen durch Darlehen

• Zusätzliche Nebenkosten: Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer (ca. 10 % des Kaufpreises)

Ob sich der Kauf lohnt, hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihren persönlichen Wünschen und Zukunftsplänen ab. 

Eine erste Entscheidungshilfe kann eine unabhängige Beratung oder der Kaufen-oder-Mieten-Rechner von durchblicker bieten. Damit können Sie berechnen, ob sich Ihre Mietzahlungen in eine leistbare Immobilienfinanzierung umwandeln lassen.

Tipp: Informieren Sie sich auch über staatliche Förderungen! In Österreich gibt es verschiedene Wohnbauförderungen, die den Immobilienerwerb erleichtern können. Noch bis 30. Juni 2026 können Sie sich unter bestimmten Voraussetzungen von der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr befreien lassen. 

Fazit: Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten ist keine einfache. Während Mieten mehr Flexibilität bietet, schafft ein Kauf langfristige Sicherheit und Vermögenswerte. Angesichts aktueller Zinsentwicklungen und steigender Mietpreise und lohnt es sich, beide Optionen sorgfältig durchzurechnen. Egal, wofür Sie sich entscheiden – eine fundierte Finanzplanung sowie eine unabhängige Beratung ist der Schlüssel zu einer guten Wohnentscheidung.