Tipps für die erfolgreiche Immobilienfinanzierung

Einige Faktoren variieren mehr oder weniger stark von Bank zu Bank und von Bausparkasse zu Bausparkasse. Als Kreditnehmer sollte man sich immer bewusst sein, dass diese kleinen Unterschiede in Summe eine Differenz in Höhe mehrerer hundert bis tausend Euro bei den Gesamtkosten ausmachen können.

Variable Verzinsung, Fixzinssatz oder gedeckelte Zinsabsicherung - welche Variante der Verzinsung passt am besten zu mir und was ist überhaupt ein günstiger Zinssatz? Welche grundsätzlichen Möglichkeiten der Zinsbindung wie EURIBOR, SWAP Sätze, UDRB (früher SMR – Sekundärmarktrendite) gibt es überhaupt und worin liegt der Unterschied und die Besonderheiten? Diese Fragen werden wir Ihnen im Ratgeber-Bereich Zinsen beantworten.

Grundsätzlich ist es in Österreich seit einigen Jahren üblich, dass Immobilienfinanzierungen nur mehr in EURO an Privatkunden vergeben werden und diese auch laufend zurück zu bezahlen sind und nicht endfällig ausgestaltet werden. Grundsätzlich besteht jedoch auch die Möglichkeit eine Finanzierung in einer fremden Währung (z.B. Schweizer Franken, Japanische YEN, US Dollar, etc.) aufzunehmen. Der Fremdwährungskredit sollte jedoch nur für Privatpersonen, welche Ihr Einkommen bzw. Gehalt in der jeweiligen fremden Währung erhalten, in die Auswahl für ein bestimmtes Finanzierungsprodukt miteinbezogen werden. Für Privatpersonen, welche Ihr Einkommen in Euro beziehen, sollte aus Risikogründen (Fremdwährungsrisiko) eher davon Abstand genommen werden.

Die Kredit-Laufzeit beeinflusst die monatliche Belastung und somit die langfristige Leistbarkeit maßgeblich. Je länger die Laufzeit gewählt wurde, desto kleiner ist die monatliche Rate, man zahlt jedoch auf längere Laufzeiten gesehen auch mehr an Zinsen und hat dadurch eine höhere Gesamtbelastung über die Laufzeit. Die Laufzeiten reichen bei Bauspardarlehen bis max. 35 Jahre, bei Hypothekarkrediten bis max. 35 Jahre und bei beispielsweise der Finanzierung von Genossenschaftsanteilen bis max. ca. 20 Jahre.

Seit 1. Mai 2023 wurde die Hypothekar- und Immobilienkreditrichtlinie angepasst, welche die Kreditvergabe an Senioren erleichtern soll. Seitdem gibt es keine gesetzliche Altersgrenze für Hypothekarkredite mehr. Die internen Richtlinien der Banken sind allerdings unterschiedlich, je nach Finanzierungsform sind Endalter bis zum 95 Lebensjahr möglich. Bei Erreichen dieses Endalters muss das Darlehen vollständig rückgeführt sein.

Neben der Rückzahlung des Kredits / des Darlehens über die laufende Rate, gibt es auch einige Kreditnebenkosten, welche nicht außer Acht gelassen werden sollen. Mit der Aufnahme der Finanzierung entstehen Finanzierungsnebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Grundbuchseintragungsgebühr der Hypothek bzw. des Pfandrechtes, Bewertungskosten, Beglaubigungskosten, Kontoführungsgebühren, Prämien für Ablebensrisikoversicherungen, etc.

Mit der Aufnahme einer langfristigen Immobilienfinanzierung sind auch einige Risiken verbunden, welche Sie bei der Auswahl der einzelnen Finanzierungsbausteine berücksichtigen sollten. Die gute Nachricht lautet, dass man fast alle Risiken durch die entsprechende Ausgestaltung der Finanzierung, der einzelnen Bausteine und möglicher Zusatzprodukte wie Versicherungen absichern kann.

Bei der Entscheidung, welche Art der Finanzierung die Richtige ist, sollte man nicht nur die Kosten vergleichen, sondern ebenfalls Kreditrisiko-Faktoren bedenken. Was geschieht, wenn Ihr Arbeitgeber in Konkurs geht, Sie arbeitslos werden, Sie ein Kind bekommen oder Sie Ihren Beruf nicht mehr ausüben können? Es macht sehr viel Sinn sich die diversen Szenarien im Vorhinein durch den Kopf gehen zu lassen, und Kreditrisikominimierung zu betreiben. Es besteht die Möglichkeit bestimmte Risiken komplett abzusichern oder zumindest einen Teil des Risikos für die Familie und die Rückzahlungsfähigkeit der eigenen vier Wände zu beschränken.

Bei der Aufnahme einer langfristigen Finanzierung ist eine der größten Gefahren für den Konsumenten, dass die monatliche Rate nicht mehr bezahlt werden kann. Das Finanzierungsinstitut stellt dann Mahnspesen, Verzugszinsen etc. in Rechnung und würde nach absehbarer Zeit die Gehaltspfändung beantragen. In weiterer Folge würde dann der zwangsweise Verkauf bzw. die Zwangsversteigerung der Immobilie in die Wege geleitet werden. Durch all diese Maßnahmen können beträchtliche Kosten und Unannehmlichkeiten entstehen.

Um dieses Risiko möglichst abzusichern, sollte sichergestellt sein, dass im Falle einer unerwarteten Arbeitslosigkeit oder einer Erwerbsunfähigkeit durch Krankheit oder Unfall die Rate weiterhin bedient werden kann. Hierfür kann man sich einen bestimmten Eigenkapitalpuffer als Sicherheitsreserve zurückbehalten und / oder sich gegen Erwerbsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit mittels einer Versicherung absichern. Die Erwerbsunfähigkeit kann beispielsweise durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung und die Arbeitslosigkeit über Zusatzbausteine zur Risikoversicherung bzw. Lebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung versichert werden. In diesen Fällen könnte die monatliche Rate bis zum Laufzeitende bezahlt werden oder so lange weiterbezahlt werden bis die Immobilie ohne großen Verlust geordnet ohne Zwangsversteigerung verkauft wurde.

Ein weiteres Risiko bei der Aufnahme einer langfristigen Immobilienfinanzierung stellt das Ableben des oder der beiden Kreditnehmer dar. Damit in dieser schweren Zeit dem Partner, den Kindern und anderen Familiengehörigen keine zusätzlichen finanziellen Sorgen entstehen, besteht die Möglichkeit, dass der Kreditrestbetrag im Ablebensfall einer der Kreditnehmer vollständig von der Versicherung zurückbezahlt wird. Hierfür kann eine Ablebensrisikoversicherung, Lebensversicherung, Risikoversicherung oder Kreditrestschuldversicherung abgeschlossen werden und somit dieses Risiko gänzlich abgesichert werden.

Ein Währungsrisiko besteht bei einer Immobilienfinanzierung nur dann, wenn Sie Ihr Einkommen in einer anderen Währung beziehen als die Währung in der der Finanzierungsbetrag aufgenommen wurde. Durch eine Veränderung des jeweiligen Wechselkurses kann es zu Situationen kommen, durch die sich der zurückzubezahlende Finanzierungsbetrag kurzfristig um viele tausend Euro nach oben oder unten verändern kann. In Österreich werden auf Grund der Ereignisse der letzten Jahre kaum noch Fremdwährungskredite an Privatkunden für Immobilienfinanzierungen vergeben. Es besteht jedoch noch ein nicht unerheblicher Bestand an Kunden mit einer laufenden Fremdwährungsfinanzierung meist in Schweizer Franken (und u.a. japanische Yen, US Dollar), für welche nach wie vor ein beträchtliches Währungsrisiko besteht. Mit dem Währungsrisiko einer Fremdwährungsfinanzierung geht oft das Risiko einher, dass der gleichzeitig abgeschlossene Tilgungsträger für die Rückzahlung des Finanzierungsbetrags nicht die erwartete Performance erbracht hat.

Das Zinsrisiko eines Hypothekarkredits oder Bauspardarlehens besteht in der Erhöhung des Referenzzinssatzes, welcher der Finanzierung zu Grunde liegt und das durch diese Verteuerung der monatlichen Rate die laufende Rückzahlung an die Bank oder Bausparkasse nicht mehr gewährleistet ist. Es gibt verschiedene Möglichkeiten das Zinsrisiko abzusichern. Sie können sich beispielsweise für eine fixe Verzinsung über eine bestimmte Laufzeit entscheiden, sich für ein Bauspardarlehen mit einer automatischen Zinsobergrenze von 6% entscheiden oder bei einer variablen Verzinsung eine Zinsabsicherung über einen Zinscap ins Auge fassen.

Manchmal passiert es, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus einem laufenden Kredit oder Darlehen aufgrund eines unerwarteten Geldeingangs (beispielsweise durch eine Erbschaft oder einem Gewinn aus Aktienbesitz) attraktiv sein kann. In diesem Fall sind einige Punkte zu beachten.

• Vorfälligkeitsentschädigung

Konsumenten können laut Verbraucherkreditgesetz von einem Kreditvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Dies gilt jedoch nicht für hypothekarisch besicherte Finanzierungen (Hypothekarkredit und Bauspardarlehen). Die Informationspflicht darüber liegt auf Seiten des Kreditgebers (der Bank).

Ein Kreditnehmer / Darlehensnehmer, kann einen hypothekarisch besicherte Finanzierung grundsätzlich jederzeit kündigen, indem der offene Betrag zur Gänze zurückbezahlt wird. Darüber hinaus ist die Vorfälligkeitsentschädigung (vor allem bei Fixzinsvereinbarungen) zu beachten. Bei Fremdwährungsfinanzierungen ist bei der vorzeitigen Rückzahlung bzw. Kündigung ebenfalls Vorsicht geboten.

Unter einer Umschuldung versteht man die Abdeckung einer Finanzierung durch Aufnahme einer neuen Finanzierung eines anderen Finanzierungsinstituts (Bank oder Bausparkasse). Auf Grund von besseren Konditionen kann eine Kreditumschuldung durchaus Sinn machen und man kann viele Tausend Euro über die Restlaufzeit sparen. Des Weiteren kann eine Umschuldung bei Fremdwährungsfinanzierungen zur Risikominimierung dienen oder auch durch längere Laufzeiten die monatliche Belastung reduziert werden. Man sollte hier jedoch besonders darauf achten, sämtliche Gebühren, Kosten und Vertragsbedingungen zu berücksichtigen und nicht nur die beiden Zinssätze zu vergleichen. Im Umschuldung Rechner sehen Sie, ob sich eine Umschuldung rentieren würde.

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